父母共有名義の実家が資産凍結の危機に。父母同時に認知症対策を実現した家族信託の事例

事例の概要

※「家族信託組成コンサルティングサービス（プランB・自宅）」とは、自宅不動産の管理・処分権限の移行を主軸とし、信託スキーム設計から契約書作成、公証役場や信託口口座開設の調整、および信託登記の手配を一括して代行するサービスです。認知症による「実家凍結（売却不可）」リスクを回避できるため、将来の介護施設入居費用に充てるための売却や、管理費用の支払いを円滑にし「いざという時に自宅をスムーズに売却できるようにしたい」という方に最適です。

ご両親の施設入所に伴い、空き家となる「父母共有名義」のご実家。どちらか一方でも判断能力が低下すれば売却ができななるというリスクに対し、事前の収支シミュレーションで費用対効果を明確化。ご両親同時の対策でトータルコストを抑えつつ、円滑な不動産売却体制を整えた事例です。

1.　ご依頼の背景～実家は共有名義。コストへの不安と「資産凍結」リスクの狭間で～

予期せぬ事態。ご両親が同時に施設へ

「先日、母が自宅で転んで大腿骨を骨折してしまいまして…。入院先からそのまま施設へ入ることになりそうなんです」

ご長男である斉藤様からのお問い合わせは、予期せぬトラブルが重なり、精神的に追い詰められた切実な状況から始まりました。 お母様は骨折によりご自宅へ戻ることが困難になり、急遽、施設への入所が決定。一方、同居されていたお父様も脳梗塞の後遺症で足元がおぼつかず、お一人での在宅生活は到底成り立ちません。 斉藤様は、ご両親それぞれの病状に合わせ、別々の介護施設を同時に探さなければならないという、非常にハードな局面に立たされていました。

実家が共有名義

斉藤様が直面していた最大の問題は、資金源となるはずのご実家が「お父様とお母様の共有名義」であるという点でした。 誰も住まなくなるご実家は売却（実家じまい）し、その売却代金をこれから倍増するご両親の施設費用や医療費に充てる。それが斉藤様の立てた資金計画でした。

しかし、不動産が共有名義の場合、売却の手続きには名義人である「夫婦双方」の明確な意思確認と実印が必要です。 もし、急激な環境の変化や入院生活の影響で、ご両親のどちらか一方でも認知機能が低下し、法的な判断能力を喪失してしまったらどうなるか。その瞬間、たとえもう片方の親御様が元気であっても、実家全体の売却手続きはストップしてしまいます。 そうなれば、家庭裁判所を通して成年後見人を選任しない限り、資産は事実上の「凍結」状態となり、当初の資金計画は完全に白紙に戻ってしまいます。

「手遅れになる前に」焦燥感の中でのご連絡

「実家が売れなくなる事態だけは絶対に避けたい。しかし、これから毎月の施設費用が重くのしかかる中で、専門家に頼むためのまとまった初期費用を今、支払っても大丈夫なのだろうか…」

斉藤様は当初、家族信託の導入コストに対して、非常に強い懸念と迷いをお持ちでした。 将来のリスクを回避するためにコストをかけるべきか、それともリスクを承知で今の出費を抑えるべきか。平日はお仕事で忙しく、誰にも相談できないまま一人で悩み続けていた斉藤様。 「もう自分たちだけでは判断できない、一刻も早く専門家の意見が聞きたい」――そんな切羽詰まった思いで、土日祝日も対応している当法人へお問い合わせくださいました。

2.　解決までの道のり / ミラシアだからできたこと

ステップ1：机上の空論ではない「手残り金額」の試算と、コストを抑える提案

平日はお仕事でお忙しい斉藤様のため、私たちは土曜日に面談の時間を設け、じっくりとお話を伺いました。 斉藤様が最後まで導入を迷われていた最大の要因は、やはり「家族信託にかかる初期費用」です。そこで私たちは、いきなり法律や契約の話をするのではなく、まず斉藤様の「お金の不安」を可視化することから始めました。

まず行ったのは、安心材料となる「手残り金額」の徹底的なシミュレーションです。 提携不動産会社と協力してご実家の現在の価値を査定し、「いくらで売れて、税金や仲介手数料、そして信託の初期費用を引いた後、最終的にいくら手元に残るのか」を具体的な数字として算出しました。

さらに今回は、お父様とお母様それぞれの財産管理が必要なケースでした。通常であれば2件分の契約費用がかかりますが、別々ではなく同時に手続きを進めることでトータルコストを圧縮できるプランをご提案しました。

「なるほど、これだけの手残りがあれば、両親の施設費用は十分に賄えますね。コストをかけてでも、確実に売れる状態にしておく『必要経費』や『保険料』だと考えれば、むしろ合理的です」

漠然とした不安が明確な「数字」に変わったことで、斉藤様の表情が和らぎ、前向きな決断をされました。

ステップ2：医療連携・信託実務に強い「専門家ネットワーク」による生活面のサポート

費用の問題がクリアになっても、斉藤様にはまだ実務的なハードルが残っていました。法的な手続きと並行して、ご両親それぞれの施設探しや、将来的な実家売却の依頼先選定にも追われていたのです。 「仕事もある中で、これ以上自分で動くのは限界だ…」 そんな斉藤様の負担をゼロにするため、私たちが日頃から連携している専門家ネットワークをフル活用しました。

一つ目は、医療・介護に強い「老人ホーム紹介センター」との連携です。 単に空き室がある施設リストを渡すのではありません。お母様の「骨折後のリハビリ体制」や、お父様の「脳梗塞後遺症への医療対応」など、ご両親それぞれの身体状況を詳細に伝達し、受け入れ体制が整った施設をスピーディーに選定・提案しました。

二つ目は、信託不動産の扱いに長けた「不動産会社」の選定です。 実は、家族信託の契約が入った不動産の売買（信託登記物件の売買）は、一般的な不動産会社では対応が難しいケースが多々あります。買主様への複雑な権利関係の説明がうまくいかなかったり、銀行融資の審査で躓いたりして、売却が長期化するリスクがあるためです。 今回は「信託物件の売買実績が豊富」で、銀行や買主様への説明ノウハウを持つ会社をご紹介しました。

これにより、斉藤様は複数の業者とやり取りする手間から解放され、将来の売却時における法的なトラブルリスクも事前に排除することができました。

ステップ3：900件超の組成実績を活かした「父母同時契約」の実現

この案件における最大の難関は、別々の場所にいらっしゃるご両親と、いかに安全かつ迅速に契約を結ぶかでした。 別々の日に契約を行えば、そのタイムラグの間にどちらかの体調が急変するリスクもゼロではありません。ご高齢のご両親にとって、契約手続きは体力的な負担も大きいため、一度で終わらせるのがベストです。

ここで活かされたのが、900件を超える家族信託の組成実績で培ってきた当法人の調整力です。

私たちは、まずお母様が入所される施設側の協力を取り付け、契約当日はそこにお父様にもお越しいただく手はずを整えました。さらに、契約の要となる公証人にも事情を説明し、役場から同施設への「出張」を依頼しました。

物理的に離れていたご両親、斉藤様、そして私たち専門家が一堂に会する場をセッティングし、父母両方の信託契約をわずか1日で同時に完結させました。 ご両親の負担を最小限に抑えつつ、法的な効力を確実に発生させる体制構築は、経験豊富なミラシアだからこそ実現できたスピード解決でした。

4.　担当司法書士から

共有名義の不動産は、ご夫婦のどちらか一方でも認知症などで意思表示ができなくなれば、その時点で売却自体ができなくなってしまう――いわゆる「資産凍結」という非常に大きなリスクを孕んでいます。 斉藤様もそのリスクの大きさは頭では理解されていましたが、やはり「費用対効果」が明確に見えない中で、決して安くはない初期費用を支払う決断をするのは、誰にとっても勇気がいることです。

だからこそ私たちは、単に「法律の手続き」を説明するだけの代行屋ではありたくないと考えています。 今回のように、事前の査定を行って「最終的に手元にいくらお金が残るのか」を可視化したり、ご両親の手続きを同時に行うことでスケールメリットを出してコストを抑えたりと、「経済的なメリット」も含めたトータルな解決策を提示することを何より大切にしています。斉藤様が対策へ踏み出せたのも、その「納得感」があったからこそだと思います。

また、今回のようにご両親が離れて暮らしているケースでは、当事者間のスケジュール調整や移動手段の確保など、法律知識以外の「現場の調整力」が問われます。 当法人には、900件を超える家族信託の組成実績があり、そこから培った豊富なノウハウがあります。ご家族ごとの状況に合わせて、施設への出張手配や関係者間の複雑な調整を柔軟に行える点は、私たちの大きな強みです。

「実家が共有名義である」「親が別々の場所にいて話がまとまらない」「費用に見合う効果があるか心配」。 そのような複雑なご事情や不安をお持ちの方こそ、ぜひ一度私たちにご相談ください。ご家族にとって精神的にも経済的にも、最も負担の少ない「最善の道筋」をご提案させていただきます。