【住所変更登記】必要?必要ない?手続き・必要書類・費用を完全解説

住所変更登記

引っ越しをして住所が変わったときにやらなければならない手続きとして、皆さんはどのようなものを思い浮かべるでしょうか。
まず、住民票を移し、免許証やマイナンバーカードの書き換え、郵送物の転送サービスの申請、銀行への住所変更届出、職場への報告…などなど、「住所」を通知・登録している様々手続きが頭に思い浮かびますね。

あなたが所有している「不動産の登記簿」にも「住所」が登録されていることをご存知でしょうか
不動産の登記簿をじっくり見たことがある人は少ないかもしれませんが、不動産の登記簿には所有者情報として「氏名」と「住所」が記載されており、引っ越しなどを理由に住所が変わった場合には、登記簿上の住所を変更する手続きが必要となります。この手続きを「住所変更登記」と言います。
 
これまで住所変更登記は法律上、義務ではありませんでした。そのため、引っ越しをしたからといって、その都度、住所変更登記を行っている人はほとんどいないというのが実情でした。
ところが、2021年4月、国会にて、この住所変更登記の義務化が正式に決定しました。
現時点で施行日は未定ですが、施行後は「忘れてしまった」では済まされず、場合によっては過料を科せられることになる重要な手続きとなります。

本コラムではケース別の登記手続きの要否・手続・必要書類・費用などについて分かりやすく解説していきます。
ご一読いただき、手続きをする際の参考にしていただければと思います。

1 住所変更登記とは


永井司法書士

まずは、住所変更登記」とは何なのかを確認してみましょう!

住所変更登記とは、不動産所有者の登記簿上の住所に変更が生じた際に、最新の住所に変更するための登記申請のことを言います。 

不動産の登記簿には、所有者を示す情報として、「氏名」と「住所」が記載されています。
結婚して氏が変わった場合や、引っ越しをして住所が変わった場合などのように、登記簿の記載情報に変更が生じたら、最新の情報に更新する必要があります。

【登記簿の見本】
登記簿の見本

2 住所変更登記の義務化が決定


永井司法書士

今後は住所変更登記が義務となります。住所が変わった場合には忘れずに登記申請を行いましょう。

【住所変更登記の義務化】

住所変更登記の義務化

2021年4月の国会にて成立した改正法により、住所変更登記の位置付けが大きく変わりました。

これまで、住所変更登記は必ず行わなければならないものではありませんでした。実際にはすでに転居していて、登記簿上の住所には居住していないとしても、変更登記をするしないは任意だったのです。
ただし、不動産を売却・贈与をして所有権移転登記をする場合や、抵当権設定登記をする場合などについては、当事者の住所が古いままでは取引に支障をきたすため、最新の住所への変更登記が必須とされていました。

つまり、所有権移転登記や抵当権設定登記をしなければ、所有者の登記簿上の住所は古いままでも良かったのです。住所変更登記には、登録免許税の納付が必要であったり、専門家に依頼した場合には報酬も発生するため、「任意であるならば…」とそのまま放置されているケースが多発していました。

住所変更登記が長年放置された結果、全国に、所有者と連絡が取れなくなってしまった土地「所有者不明土地」が増加し、区画整理や都市開発などの大きな妨げとなっていることが問題視されました。

そこで、政府は、所有者不明土地問題の解消・予防のため、相続登記の義務化とともに、住所変更登記を義務化する改正法を2021年4月の国会にて成立させました。2026年までに改正法が施行され、義務化が開始される予定です。 

↓ 住所変更登記義務化の詳細は、こちらのコラムをご一読ください ↓

↓ 相続登記義務化の詳細は、こちらのコラムをご一読ください ↓

3 住所変更登記が必要なケース


永井司法書士

次に、住所変更登記が必ず必要となる場合を確認しましょう。

所有者の住所が変更した場合であっても、住所変更登記が必要なケースと、不要なケースがあります。
本章ではまず、住所変更登記が必要なケースを取り上げて解説します。

住所変更登記が必要なケース
【ケース①】不動産の所有者が転居した場合
【ケース②】町名や地番の変更を伴う行政区画の変更が行われた場合

【ケース③】住居表示実施がされた場合

【ケース①】不動産の所有者が転居した場合 

まずは、「不動産の所有者が転居(引っ越し)をした場合」です。
ほとんどの住所変更登記はこれに該当します。

引っ越しをしたわけですから、登記簿上の住所を旧住所から新住所への変更する登記申請を行う必要があります。

登記の流れ・必要書類については、第6章~第8章で詳しく解説します。

【ケース②】町名や地番の変更を伴う行政区画の変更が行われた場合

次に、「町名や地番の変更を伴う行政区画の変更が行われた場合」です。

市町村合併などが行われたことにより、住所の町名や地番が変更になる場合があります。この場合は、住所変更登記が必要となります。

【町名や地番の変更を伴う行政区画の変更の具体例】

町名や地番の変更を伴う行政区画の変更

登記の流れ・必要書類については、第6章~8章で詳しく解説します。

【ケース③】住居表示実施がされた場合

最後に、「住居表示実施がされた場合」です。

住居表示実施とは? 

住所は従来、「○○市○○町○○番地○○」というように町名と登記簿に記載されている土地の地番で表していました。
つまり「登記簿上の不動産の地番=住所」だったのです。

【地番と住所について】
地番と住所について 

しかし、時が経つにつれ、土地を分けたり(分筆)くっつけたり(合筆)することが繰り返され、土地の地番はだんだん住宅などの並びとは一致しなくなっていきました。
そのため、住所からその場所にたどり着くのが困難になり、郵便の配達の遅延やミスが起こったり、救急車や消防車などの緊急車両の到着が遅れるなど弊害が生まれる恐れが強くなりました。

このような弊害を解消するべく、昭和37年5月に住所をより分かりやすくするための法律「住居表示に関する法律」が施行され、これに基づいて全国的に新しい住居表示が実施されるようになったのです。住居表示の実施のタイミングは市区町村によって異なり、まだ実施されていない市区町村もあります。

【住居表示実施の具体例】

住居表示実施の具体例

この場合も、行政の都合による変更ではありますが、住所変更登記が必要となります。
登記の流れ・必要書類については、第6章~8章で詳しく解説します。

4 住所変更登記が不要なケース


永井司法書士

次に、住所変更登記が不要となる場合を確認しましょう。

住所に変更が生じた場合であっても、住所変更登記が不要な場合があります。
本章では、住所変更登記が不要な場合について解説していきます。

住所変更登記が不要なケース
【ケース①】町名や地番の変更を伴わない行政区画の変更が行われた場合
【ケース②】不動産の所有者が死亡している場合

【ケース①】町名や地番の変更を伴わない行政区画の変更が行われた場合

まずは、「町名や地番の変更を伴わない行政区画の変更が行われた場合」についてです。
第2章の【ケース②】に似ていますが、このケースには、市町村合併などにより市の名前に変更が生じたものの、町名や地番の部分はそのままというような場合が該当します。
A市とB市が合併し、C市になったということは、誰もが知り得る「公知の事実」です。そのため、住所中の市の名前だけが変更となるような場合には、住所変更登記は不要とされています。

【町名や地番の変更を伴わない行政区画の変更が行われた場合の具体例】

町名や地番の変更を伴わない行政区画の変更が行われた場合の具体例

【ケース②】不動産の所有者が死亡している場合 

次に、「不動産の所有者が死亡している場合」です。

不動産の所有者が亡くなると、不動産を相続した相続人は自分に名義を変更するための相続登記」を申請することになります。

この時、故人が生前引っ越しをした際に住所変更登記をしていなかったなどの理由で、 故人の登記簿上の住所が、故人の最後の住所と異なっている場合があります。
この場合、まず故人の住所を最後の住所に変更する登記を行ってから、相続登記を申請する必要があるのでは?と考える方もいらっしゃるかもしれませんが、故人の住所変更登記は不要です。相続登記を申請する際に、故人の登記簿上の住所から故人の最後の住所までの流れを証明する公的書面(住民票の除票や戸籍の附票など)を添付すれば足ります。

プラスワン・アドバイス  
故人の最後の住所と登記簿上の住所がつながらない場合の対処法

故人の最後の住所と登記簿上の住所が異なる場合、故人の登記簿上の住所から故人の最後の住所までの流れを証明する公的書面(住民票の除票や戸籍の附票など)を添付すればよいということは前述のとおりです。

しかし、住民票等の公的な住所証明書類には、保管期間が設けられているために既に取得できない場合あります。そのため、公的書類の添付ができず、どうしても住所をつなぐことができない場合があります。

対処法としては、不動産の権利証や、上申書、その他法務局が提出を求める書面を添付するなどの方法があります。

↓ 詳しくは、こちらのコラムをご一読ください ↓ 

5 住所変更登記は自分でできる?


永井司法書士

住所変更登記は自分で行うこともできますが、司法書士に依頼した方がよいケースもあります。

住所変更登記は、数ある登記申請の手続きの中では、難易度はそれほど高くありません。
登記簿上の住所から引っ越しをし、新たな住所に変更をするという単純な登記であれば、ご自身で手続きしてもさほど苦労はしないでしょう。

しかし、下記のような場合には、難易度が数段高くなりますので、登記の専門家である司法書士に依頼することをおすすめします。

司法書士への依頼をおすすめするケース
・複数回引っ越しを繰り返しており、登記簿上の住所がかなり古いのものである場合

・海外へ転居する場合 

6 住所変更登記の流れ


永井司法書士

それでは、次の住所変更登記の流れを確認しましょう。

住所変更登記の流れは下記のような流れで進んでいきます。

 【住所変更登記の流れ】
住所変更登記の流れ

STEP1 

転居の場合には、住民票上の住所を旧住所から新住所に移します。住所変更登記を申請する場合には、新しい住民票または戸籍の附票の提出が求められますので、必ず住民票は移す必要があります。

なお、行政区画変更・住居表示実施の場合には、住所変更を申し出る必要はありません。

STEP2

登記申請の際に添付が必要な書類の取得を行います。
各ケースの必要書類については、第7章で詳しく解説します。

STEP3

必要書類の取得が完了したら、法務局にて登記申請を行います。
どこの法務局でも良いというわけではなく、法務局は不動産の所在地ごとに管轄が定められていますので、法務局のホームページにて管轄を確認してください。

↓【参考】東京都の法務局の管轄 ↓
東京法務局 不動産登記/商業・法人登記の管轄区域一覧

7 住所変更登記の必要書類


永井司法書士

次に住所変更登記の必要書類を確認していきましょう。必要書類はケースにより異なります。

 本章では、住所変更登記の申請に必要な書類について解説します。
 必要書類は下記の通りです。

住所変更登記の必要書類
 (1)登記申請書 
 (2)住所変更を示す証明書

    【ケース①】不動産の所有者が転居した場合
     最新の住民票または戸籍の附票
    【ケース②】町名や地番の変更を伴う行政区画の変更が行われた場合
      町名地番変更証明書
    【ケース③】住居表示実施がされた場合
     住居表示実施証明書 
 (3)(専門家など自分以外の人に登記を依頼した場合のみ)委任状

(1)登記申請書

下記の具体例で考えてみましょう。

■具体例 
 特別区南都町一丁目101番の土地を所有する法務五郎が、
 <旧住所> 特別区南都町一丁目5番5号
 から、
 <新住所> 北市甲田町一丁目10番5号
 に引っ越し、住所変更登記を申請する場合、登記申請書は下記のように作成します。

【登記申請書の具体例】

登記申請書の具体例

①登記の目的 

「2番所有権登記名義人住所変更」の「2番」とは、住所変更したい部分の順位番号(*登記簿上に緑の枠で示した部分)です。今回住所変更したい法務五郎には、2番の順位番号が付されています。

「所有権名義人住所変更」とは、 現在の所有権名義人である者(法務五郎)の住所変更を変更することを表しています。

②原因

住所変更に至った原因を記載します。この場合は、令和3年6月1日に、住所移転(=引っ越し)をしたことが原因で住所が変更されたということを示しています。

市区町村によって多少異なりますが、住民票上の「住民となった日」や「住所を定めた日」などとして記載されている日付がこの原因日付に当たります。

また、行政区画変更や住居表示実施による住所変更の場合には、原因の記載は以下のようになります。

<行政区画変更>
 「年月日 行政区画変更」
 *年月日は、行政区画の変更が行われた日を記載
<住居表示実施>
 「年月日 住居表示実施」
 *年月日は、住居表示が実施された日を記載 

③変更後の事項

変更後の住所を住民票や戸籍の附票の記載どおりに書きます。

④申請人 

住所変更登記申請を行う者の情報として住所・氏名・連絡先を記載します。ここに記載する住所は新住所です。
登記申請後に修正が必要な場合には、ここに記載した連絡先に法務局から連絡が来ますので、日中に連絡がつきやすい連絡先を記入しましょう。

⑤添付情報

登記原因証明情報と記載します。
法務局へ提出する際には、今回の登記申請に至った原因を証明する書面として新住所が記載された住民票または戸籍の附票を添付します。

⑥申請日及び提出先の法務局

申請日とは、法務局に申請書を提出した日です。また、提出先としてとして管轄の法務局名も記載します。

⑦登録免許税

登記申請を行う場合、原則として登録免許税という税金が課税されます。ここには、今回の申請で納付する金額を記載します。

納税額や、例外的に登録免許税がかからない場合などについては、第8章で解説します。

⑧不動産の表示

住所変更登記の行う不動産の情報を記載します。登記簿上の表記(登記簿上の青い枠で囲った部分)をそのまま記載してください。

(2)住所変更を示す証明書

【ケース①】不動産の所有者が転居した場合

住所変更の原因が転居の場合には、最新の住民票または戸籍の附票を添付します。

ここで重要なのは、住民票に記載されている「前住所」と登記簿上の住所が一致していることです。

登記簿には、所有者の氏名と住所が記載されています。氏名と住所がどちらも一致して初めて、登記簿上の所有者と転居した者が同一人物であると判断されます。

つまり、今回転居した法務五郎は、「特別区南都町一丁目5番5号に住んでいた法務五郎」であることを示す必要があり、住民票上または戸籍の附票の前住所と登記簿上の住所の一致がその証明になるというわけです。

プラスワン・アドバイス   
住民票の前住所と登記簿上の住所がつながらない場合の添付書類は?

複数回引っ越しを繰り返し、その都度の住所変更登記を行っていなかったために、登記簿上の住所がかなり前の住所のままというケースも少なくありません。住民票には、1つ前の住所しか記載されないので、住民票では登記簿上の住所に住んでいたことを証明することはできません。

このような場合に住所証明書として利用するのが、「戸籍の附票」です。

戸籍の附票には、下記の見本のように、これまでの住所変更の変遷が記録されています。

【戸籍の附票】

戸籍の附票の見本

上記の戸籍の附票の記載から、
<登記簿上の住所> 特別区南都町一丁目5番5号
から、
<新住所> 北市甲田町一丁目10番5号

まで住所が繋がっているため、登記簿上の所有者と転居した者が同一人物であると判断することができます。そのため、戸籍の附票を登記申請の際に提出することになります。

■注意点
住民票は、お住まいの市区町村役場で取得可能ですが、戸籍の附票は、「本籍地」のある市区町村役場にて取得する必要があります。住所地では取得できません。本籍地は遠隔地である場合には、郵送にて手配が可能です。取得方法については、該当の役所のホームページをご覧ください。

プラスワン・アドバイス 
日本から海外に転居した場合の添付書類は?

海外に転居した場合に、最もネックになるのが「住所証明書」です。

【問題点①】
居住地を海外に移した場合、日本の公的書面(住民票除票または戸籍の附票)には「〇〇国〇〇州△△市へ転出」と記載されるに留まり、海外の住所の詳細までは書かれません。
そのため、日本で取得できる書面だけでは不十分です。

【問題点②】
海外での住所を正しく示すためには、現地の日本大使館にて「在留証明書」を取得する必要があります。在留証明書には現地の住所が正しく記載されますので、新住所を示す証明書として提出が必要です。
しかし、この在留証明書には前住所(=日本での住所)は記載されません。
つまり、日本で取得する住所証明書と在留証明書を併せても、繋がりが証明できないのです。

そこで、法務局から追加で提出が求められるのが「上申書」です。
これは「公的書面では住所を繋げることができませんでしたが、登記名義人本人に間違いないので登記してください」と法務局にお願いをする文書です。この3つの合わせ技で、住所変更登記申請をすることになります。

また、場合によっては、他の書面の提出を求められる可能性もありますので、登記申請前に管轄の法務局に相談することをおすすめします。

【ケース②】町名や地番の変更を伴う行政区画の変更が行われた場合

住所変更の原因が、町名や地番の変更を伴う行政区画の変更である場合には、「町名地番変更証明書」を添付します。
登記簿上の住所が、行政区画変更によって新しい住所に変更されたことを示す書面です。

市区町村の役所にて取得が可能です。証明書の発行手数料は無料です。

【町名地番変更証明書の見本】

町名地番変更証明書の見本

【ケース③】住居表示実施がされた場合

住所変更の原因が、住居表示の実施である場合には、「住居表示実施証明書」を添付します。

登記簿上の住所が、住居表示の実施によって新しい住所に変更になった旨を示す書面です。

各市区町村の役所にて取得が可能です。
行政側の都合による変更であるため、証明書の発行手数料は無料です。

【住居表示実施証明書の見本】

住居表示実施証明書の見本

(3)(専門家など自分以外の人に登記を依頼した場合のみ)委任状

原則、登記申請を行う人は、所有者本人です。

しかし、所有者本人が多忙であったり、登記が複雑であるような場合、専門家(司法書士または弁護士)に代理手続きを依頼することができます。

その場合、確かに所有者本人が依頼したものだということを示すために委任状が必要になります。専門家に依頼した場合には、委任状も作成してもらえますので、所有者本人は委任状に署名・押印をするだけです。

8 住所変更登記にかかる費用


永井司法書士

最後に、住所変更登記にはかかる費用を確認しましょう。

住所変更登記にかかる費用は以下の通りです。

住所変更登記の必要書類
(1)登録免許税 
   1個の不動産につき、1,000円
   *行政の都合による変更の場合には非課税
(2)証明書取得のための手数料
   住民票 約300円~400円

   戸籍の附票 約300円
  *町名地番変更証明書や住居表示実施証明書は無料
(3)郵送費  1,000円~1,500円
(4)(専門家に依頼した場合)専門家報酬 10,000円~20,000円が相場

(1)登録免許税

住所変更登記を申請すると、不動産1個につき1,000円の登録免許税が課税されます。

例えば、土地と建物について、それぞれ住所変更登記を申請した場合、不動産は2つなのでかかる登録免許税は2,000円です。

プラスワン・アドバイス 
敷地権付き区分建物の住所変更登記にかかる登録免許税について

建物と建物が建っている土地の登記簿はそれぞれ別々に作成されています。

分譲マンションのように、1棟の建物の中に部屋がいくつもあり、その1部屋1部屋を異なる人物が所有をしている場合、各部屋の所有者全員で、そのマンションが建っている土地を共有していると考えます。

しかし、マンションの場合、土地の所有者は部屋の戸数分存在することになります。大型マンションや高層マンションともなると、その数は膨大です。更に売買や相続などが起こるたびに変更事項が記載されていくため、登記簿は大変な量になってしまいます。

このような登記簿の複雑化を避けるべく、分譲マンションについては、1部屋ごとの登記簿に、その所有者が持つ敷地の一部の登記が併記され、1つの登記簿になっていることがほとんどです。このような建物を「敷地権付き区分建物」と呼びます。

敷地権付き区分建物について、住所変更登記をする際の登録免許税は、部屋1つと敷地1つにつき、それぞれ1,000円が課税されます。敷地が複数ある場合には、敷地の個数分登録免許税がかかります。

 

(2)証明書取得のための手数料 

住所変更登記に添付が求められる住所証明書は、各種取得費用がかかります。市区町村によって異なりますが、概ね下記の通りです。

住民票    約300円~400円
戸籍の附票  約300円

また、町名地番変更証明書や住居表示実施証明書については、証明書は無料で取得が可能です。

(3)郵送費 

住所証明書を郵送請求した場合や、登記申請を郵送で行った場合にかかる費用です。
およそ1,000円~1,500円ほどかかります。

(4)(専門家に依頼した場合)専門家報酬 

登記申請手続きを専門家(司法書士・弁護士)に依頼した場合にかかる専門家報酬です。

依頼する専門家によって異なりますが、およそ10,000円~20,000円が相場です。報酬は不動産の個数によって異なるのが一般的です。

9 まとめ

最後までお読みいただき誠にありがとうございます。
いかがでしたでしょうか。

住所変更登記は、難易度はそれほど高くない登記申請とは言え、ケースによっては資料収集や書類作成に苦慮する場合もあります。
ご自身で進めることに不安を覚えたら、登記の専門家である司法書士にご相談することをおすすめします。

それでは、本コラムのまとめです。

まとめ

● 住所変更登記とは、不動産の所有者の登記簿上の住所に変更が生じた際に、最新の住所に変更するための登記申請のこと

● 住所変更登記が義務化される。義務化がスタートした後は、実際に住所の変更があった日から2年以内に、住所変更登記をしなければならない。 正当な理由なく申請を怠った場合には、5万円以下の過料が科される。

● 住所変更登記が必要なケース
【ケース①】不動産の所有者が転居した場合 
【ケース②】町名や地番の変更を伴う行政区画の変更が行われた場合
【ケース③】住居表示実施がされた場合

● 住所変更登記が不要なケース
【ケース①】町名や地番の変更を伴わない行政区画の変更が行われた場合
【ケース②】不動産の所有者が死亡している場合 

●下記の場合には専門家へ住所変更変更登記を依頼するのが無難
 ①複数回引っ越しを繰り返しており、登記簿上の住所がかなり前のものである場合
 ②海外へ転居する場合  

住所変更登記の流れ
   

● 住所変更登記の必要書類
(1)登記申請書
(2)住所変更を示す証明書
(3)(専門家など自分以外の人に登記を依頼した場合のみ)委任状

● 住所変更登記にかかる費用
(1)登録免許税 
   1個の不動産につき、1,000円
   *行政の都合による変更の場合には非課税
(2)証明書取得のための手数料
   住民票 約300円~400円
   戸籍の附票 約300円
  *町名地番変更証明書や住居表示実施証明書は無料
(3)郵送費  1,000円~1,500円
(4)(専門家に依頼した場合)専門家報酬 10,000円~20,000円が相場

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